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Todos en mayor o menor medida hemos tenido la suerte de sufrir algún siniestro en nuestra vivienda.

Cuando vemos salir manchas de humedad, un goteo de agua o directamente un chorro constante, empezamos a sacar la fregona, poner cubos, tirar toallas por el suelo… y surge la duda si tenemos que llamar a nuestro seguro de hogar, al Administrador de nuestra finca para que dé parte al seguro comunitario o directamente llamamos nosotros mismos al seguro de la Comunidad porque normalmente tenemos un listado de teléfonos en el patio.

Le ayudamos a entender el origen y la resolución del siniestro aclarando tres conceptos, origen, daño y perjudicado.

Origen:

Es la incidencia que provoca el siniestro (tubería rota, tejado en mal estado…).

Daño:

Es todo aquello que se ha estropeado y debe ser atendido por el seguro, si no hay daño, no hay siniestro. Para que exista siniestro y con ello responda algún seguro, debe existir un daño que esté relacionado directamente con la incidencia. En caso de que haya incidencia (se ve que la tubería está oxidada a punto de romperse) pero no haya daños (como aún no se ha roto no ha salido agua y con ello no se ha podido estropear el parquet, los muebles, la pintura de la pared…), el seguro no intervendrá y si procedemos a repararlo, el seguro lo considerará mantenimiento ordinario, No abonando factura alguna de la reparación.

Perjudicado:

Son todas aquellas personas que han sufrido daños en sus propiedades.

Una vez que ya tenemos esto claro, debemos determinar si el origen del siniestro es comunitario o privativo. Dentro de las comunidades hay dos tipos de instalaciones, las comunitarias y las privativas.

Conducciones comunitarias:

Las conducciones comunitarias son aquellas que dan servicio a todos los vecinos y discurren y por las zonas comunes del edificio.

Conducciones privativas:

Las conducciones privativas son aquellas que dan servicio a una vivienda en concreto. Es el tramo que discurre por el interior de la vivienda desde el elemento en concreto (radiador, ducha, fregadero, toma de lavadora…) hasta la unión con la tubería comunitaria.

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Ahora vamos a explicar con más detalle estas diferencias según sean conducciones de calefacción, de desagüe o de agua potable (tanto agua fría como agua caliente).

CALEFACCIÓN

En el sistema de calefacción, las conducciones comunitarias son aquellas tuberías generales de subida y retorno que van desde el cuarto de calderas hasta la T de unión con las tuberías privativas de la vivienda. En la T de unión sale la tubería privativa que llega hasta el radiador, el cual tenemos que recordar que también es un elemento privativo.

Instalaciones Comunitarias.

Instalaciones privativas

TUBERÍAS DE DESAGÜE

Estas tuberías son las llamadas bajantes comunitarias, tuberías verticales que recorren toda la vivienda desde la parte superior hasta las arquetas que se encuentran en los bajos de la vivienda. Recogen las aguas de los baños, de las cocinas y de la lluvia (pluviales) que cae en tejados, cubiertas y terrazas. Estas bajantes comunitarias se conectan con las tuberías de desagüe privativas mediante una Y. Esta pieza en Y ya se considera parte de la bajante comunitaria. La tubería de desagüe privativa es la que discurre por el interior de la vivienda desde el fregadero, toma de lavadora, lavabo, ducha… hasta la Y.

Conducción privativa.

Conducción comunitaria.

TUBERÍAS DE AGUA POTABLE

Aquí englobamos tanto el agua fría como el agua caliente. Existen dos posibilidades:

  • Que el Contador esté en el interior de la vivienda: En este caso, se considera privativa la tubería desde el punto que sale de la tubería general, que es la vertical, siempre y cuando de servicio a una sola vivienda.
  • Que el Contador se encuentre fuera de la vivienda: En estos casos, el contador está en un cuarto de contadores propiedad de la Comunidad junto con el del resto de propietarios. Según la ley, se considera comunitaria la parte de la tubería hasta el contador. La parte privativa comienza desde la salida del contador, aunque discurra por zonas comunitarias. Por regla general los seguros comunitarios suelen cubrir estos tramos de tuberías, considerándolos comunitarios hasta que entran en la vivienda.
FILTRACIONES

En este caso, la reparación del origen del siniestro (tejado, fachada, terraza comunitaria) corresponde a la Comunidad. Una vez efectuada la reparación, se envía la factura al seguro de la Comunidad y éste procede a atender los daños sufridos en la vivienda, garaje o trastero particular de los vecinos perjudicados.

En las terrazas comunitarias de uso privativo (normalmente corresponden a los patios de luces), los vecinos que las disfrutan tienen la obligación de mantenerlas limpias y en buen estado de conservación. En caso de que la filtración se produzca porque el sumidero está atascado por suciedad o las baldosas se encuentran rajadas o rotas por hacer un uso indebido de la terraza (por ejemplo, haber realizado agujeros para atornillar al suelo alguna carpa), el seguro comunitario no atiende los daños, por lo que los daños deberán ser reparados o indemnizados por el vecino que disfruta de esa terraza comunitaria.

Un supuesto poco frecuente, pero conflictivo cada vez que aparece, es el de los daños causados por fuerza mayor. Las pólizas de seguro cubren los daños por filtraciones hasta un determinado umbral de precipitaciones (por ejemplo, caída de 40 l/m2 en espacio de una hora). Si se supera ese umbral, se considera que la Comunidad no tiene responsabilidad y cada vecino debe dar parte a su seguro de hogar para que le cubra los daños, como se suele decir cada uno se atiende lo suyo.

CONDENSACIONES

Este es un supuesto muy conflictivo que no es cubierto por ningún seguro, no repara ni el comunitario ni el de hogar, debe ser reparado por cada vecino a nivel particular.

Las condensaciones se producen por el contraste de temperaturas entre el interior y el exterior de la vivienda y suelen ocurrir en edificios antiguos que no tienen un aislante en la fachada (sistema SATE) o en el aluminio de las ventanas. Al haber esa diferencia de temperatura, la ventana suda por el vapor de agua que se condensa. Suelen producirse en invierno y con más intensidad los días de niebla. Aparecen en las esquinas donde se juntan las paredes con el techo, en la unión entre el zócalo y la pared, entre ésta y la ventana. La única forma de combatirlas es limpiando la zona, utilizar pintura anticondensaciones y ventilar constantemente.

Para su eliminación definitiva, hay que establecer lo que se llama rotura del puente térmico. Para ello hay que instalar un tipo de ventana especial, en caso de que solo sea cosa de la ventana o instalar un sistema aislante SATE en la fachada afectada. Este sistema SATE puede ser instalado por la comunidad (Haciendo una fachada nueva encima de la anterior para colocar el material aislante en el interior), lo cual es extremadamente costoso, o puede ser instalado por el vecino perjudicado desde el interior de la vivienda, colocando un tabique de pladur con el aislante entre la pared y el tabique de pladur, a costa de perder unos centímetros de habitación

JMC

J. SANZ GADEA, 4 Son administradores en varias comunidades en las que soy propietario, y habitualmente contacto con ellos, tanto presencialmente, como por teléfono, mi experiencia con ellos es muy positiva, son buenos profesionales y tienen un amplio horario. Yo sin ninguna duda, los recomendaría.

B.A.S.

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LAS TORRES, 8 Atienden de maravilla, yo estoy muy contento. Ponen interés en resolver todas las cuestiones planteadas.

M.R.G

MIGUEL SERVET, 37 A pesar de la díficil situación producida por la COVID 19, han estado en todo momento trabajando y dando un excelente servicio, cumpliendo con las medidas de seguridad pertinentes, toma de temperatura, hidrogel, respetando la distancia de seguridad, etc

M.C.C

Garajes Melilla 1 Forman un equipo de buenos profesionales que atienden perfectamente y resuelven todos los asuntos.

Belén G. L.

Roger de Tur, 16 Siempre hay buena disposición y atención por parte del personal. Atienden y resuelven las incidencias con bastante diligencia.

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Emilio Herranz de Pablo

Ac. Compromiso de Caspe, 17-19-21 Conforme con la atencion recibida, satisfactoria.